Аналитики рынка недвижимости предупреждают о грядущих трудностях с реализацией ряда категорий жилья.
Риелтор по новостройкам Алексей Михайлов и специалист по вторичному рынку Ирина Колесникова считают, что определенные типы квартир окажутся в особенно сложном положении.
Устаревший жилищный фонд под угрозой
Наибольшие сложности коснутся объектов в зданиях устаревших серий с признаками значительного физического износа, отмечает Ирина Колесникова. Потенциальные покупатели станут более критично оценивать техническое состояние подъездов, инженерных систем, кровли и цокольных помещений. Финансовые учреждения будут чаще отклонять заявки на ипотечное финансирование таких объектов либо предлагать меньшие суммы займов.
Критические позиции займут:
- жилые помещения на крайних этажах в домах без лифтового оборудования и качественной звукоизоляции
- недвижимость с техническими дефектами: протечки, трещины, изношенные коммуникации
- квартиры, требующие немедленного капитального ремонта после приобретения
«При возрастании процентных ставок и усилении требований к ипотечному одобрению клиенты будут более избирательными: имея альтернативу между изношенной панельной застройкой и несколько более дорогим монолитным вариантом в хорошем состоянии, предпочтение получит второй», — поясняет эксперт.
Юридически сложные объекты в зоне риска
Алексей Михайлов подчеркивает, что с середины 2026 года особую настороженность банков вызовут квартиры с несанкционированными перепланировками и юридическими сложностями. Кредитные организации всё активнее запрашивают технические планы и поэтажные схемы, отказываясь финансировать объекты с демонтированными несущими конструкциями, перемещенными санузлами или сомнительной легализацией перепланировочных работ.
Проблемными станут:
- недвижимость с задолженностями за коммунальные услуги и наследственными спорами
- жилье с долевой собственностью при участии несовершеннолетних или большого числа совладельцев
- объекты с залоговыми обременениями, арестами, действующими брачными соглашениями или неснятыми опекунскими ограничениями
Для подобных объектов реальными покупателями останутся преимущественно инвесторы, готовые к торгам и закладывающие все риски в стоимость. Семьи, планирующие ипотечную покупку, будут избегать таких вариантов.
Массовый сегмент теряет привлекательность
При ужесточении кредитных условий наибольшее падение спроса затронет типовые массовые предложения:
- однокомнатные квартиры и студии в домах без парковочных мест и развитой инфраструктуры
- жилье в отдаленных районах с плохой транспортной доступностью до метрополитена и образовательных учреждений
- квартиры со смежными комнатами и неудобной планировкой
Покупатели, с трудом проходящие банковский скоринг в 2026 году, будут рассматривать приобретение как долгосрочную инвестицию на 10-15 лет. При неблагоприятном сравнении по локации, благоустройству двора, планировке и состоянию дома такая недвижимость будет реализовываться медленнее и со значительными скидками.
Рекомендации владельцам
Ирина Колесникова рекомендует собственникам потенциально проблемного жилья не откладывать решение на лето 2026 года. При наличии устаревшего дома, неузаконенных перепланировок, документальных проблем или технических недостатков стоит либо устранить их заблаговременно, либо готовиться к переговорам о цене.
Алексей Михайлов добавляет, что в условиях ужесточенного ипотечного рынка лучшей ликвидностью будет обладать жилье без скрытых проблем: с прозрачными документами, понятной историей, обоснованной стоимостью и презентабельным видом. Объекты, не соответствующие этим критериям, с июня 2026 года будут продаваться значительно медленнее и чаще доставаться инвесторам со существенными скидками.
